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[摘要]海外市场，机会很多，尤其是东南亚房产市场。...
上周末，深圳住房和建设局终于忍不住了，发文警告：将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为，并将对二手房市场进行干预。 最近深圳楼市多么火热，相信大家都了解了，不仅深圳，包括上海北京的豪宅市场都带起节奏，似乎要乘着小阳春把全国楼市炒火。 而才公布的中国一季度的数据，却是创了记录的“惨”，而比国内更惨的是，海外的疫情形势并没有出现拐点，反而在各国急着复工的影响下，越演越烈！ 经济在下滑，部分地区楼市在疯涨，你说没有泡沫，不受打击？ 而如果把深圳豪宅市场放到哪怕是深圳经济形势来看，豪宅爆炒不是经济向好的表现，反而藏着更深的担忧和恐慌。 1 对于深圳，看多的理由是大湾区的概念，以深圳之财力打造一个现代级的"国际科技创新中心"。 搞这样一个综合性国家科学中心每年至少50亿的烧，而且，要持续烧10年-20年，这事只有深圳才有此财力，如此大的投入，自然能带动周边房价上涨，而这一轮领涨的就是相关的南山、宝安、光明片区。 参考《深圳豪宅又被秒光，一文看懂土豪到底看中啥？》 其他的呢？不仅没涨，反而跌了。 其中龙岗的万科麓城，恒大国香山，东方明珠城，满京华喜悦里，怡龙枫景园等一些小区的成交价竟然比2017年还低。 其他区域坪山只有个别楼盘卖的比较好，大部分新盘都滞销，龙华除了红山区域涨幅比较大，其他也都是微涨而已。 深圳住建局表示，3月深圳二手房均价6.4万，深圳房价涨幅不大，有些地区不是涨了，而是让宝中、前海等热门区域“被平均”了。 再看深圳写字楼市场，从2018年以来空置率就不断上升，到2019年末，深圳写字楼空置率已达到30%，受疫情影响，今年第一季度深圳南山区写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。 而同比一线城市，北京一季度空置率为13.8%，增长0.4%，租金下降1.3%；上海空置率为21%，增长1.4%，租金下降0.6%；广州空置率5.2%，下降0.3%，租金下降0.6%。 唯有深圳空置率24.6%，增长2.6%，租金下降3%。 至于住宅市场，深圳房价在2015年高位翻倍后持续上涨，成为全国房价最高的城市。但深圳挂牌的出租房源超过4.6万套，也创出历史新高，其中，深圳城中村出租速度变慢了是从2019年开始发生了。 而直接导致深圳房价从去年开始爆炸的就是2019年“双十一”推出的“豪宅税“的调整，在新的征收标准里，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年免征增值税。 该政策直接在交易中免去23.8万元增值税，尤其是以深圳房价最高的南山区和宝安区，直接引爆了深圳楼市直到今天。 但是很奇怪的是，从去年中开始，国家就一直在收紧政策，只有那些楼市出现成交量下滑的地区才公布刺激政策，而深圳，在2019年11月前，深圳房价都是在连续缓慢上涨的过程中，成交量也不错，而在这样的背景下，推出了楼市刺激措施，实在是让人看不明白。 上图可见上海与深圳房价走势出现的显著分化（数据来自于中原研究中心） 再看深圳居民，杠杆率高到抑制了消费和投资。 目前深圳住户存款1.381万亿，贷款近2万亿，在贷款结构中，深圳住房贷款约居民贷款的99.7%。 而同样的情况，上海的住户存款2.857万亿，大于住户贷款2.22万亿，房贷占贷款的比重只有60%，远低于深圳。 深圳民间金融发达且管理不严，大量针对企业的“企业纾困贷”、“经营贷”、“三农项目”、“小微扶植”等贷款资金，也全都被拿去炒房了。 世通海外提醒：不要被深圳热闹的房价上涨的新闻所困扰，而更要担心深圳将来的经济。 2 深圳的经济很早就不容乐观了。 近三年，深圳GDP2018年破8，2019年上半年破7，2019年前三季度增速为6.6%，2019年全年增速为6.7%。 全年增速虽然高于全国的6.1%及广东省的6.2%，但是下滑趋势明显。 图：深圳GDP增速与全国GDP增速，来源：智本社 深圳本就是外向型经济，2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿，超过了当年的GDP总量，经济对外依存度达110.6%，远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3%。 今年第一季度全国货物进出口总额65742亿元，同比下降6.4%；其中出口下降11.4%，第二季度的外贸形势可能比第一季度更加严峻。世界贸易组织预计，2020年全球贸易总额最大降幅可能达到32%。 也就是，疫情对深圳的冲击要高于北上广，而且，影响更深，持续时间更长。 而在此时，深圳房价不仅没跌，部分区域反而加速上涨，这样只会继续推高房租，推高居民的生活成本，进一步推高企业用人成本及租赁成本，导致一些企业倒闭或离开深圳。 数据显示，2018年深圳新增注册企业数量为29万，增长率为-12.3%，而北京新增注册企业增速为2.7%，上海为13.2%，广州为25.47%，全国为10.3%。2019年上半年深圳注销企业68427户，同比增长325.5%。 深圳办公楼空置率高企就是最好的证明。 那深圳政府到底想要打造一个怎么样的城市呢？大数据可以告诉我们： 2019年12月，深圳面向全球招商，现场签约项目128个，项目总额超5600亿元。为此，深圳一次性推出30平方公里的工业用地。 30平方公里是什么概念？上海面积比深圳大两倍多，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。而30平方公里的工业用地，覆盖35个片区，重点布局创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等，如先进制造、生物药业、人工智能等。 今年，深圳又下发了《深圳市2020年重大项目计划》，其中，总部项目37个、重大科技基础设施10个。，瞄准10亿以上重大产业项目、“独角兽”、世界500强及大型总部项目。 为了匹配总部经济、科研基地，深圳将仅有的居住用地向精英阶层倾斜，同时，挤压了普通白领及市民的住房空间。 从2011年以来，千万豪宅占深圳全市新房的比例一直在上升，最近三年，深圳关内新房极少，但豪宅、大户型住宅的比例非常高。 从豪宅的成交量上可见一斑，2016年千万豪宅共成交4364套，占比达到9.5%。而去年取消豪宅税后，12月豪宅成交套数高涨到9486套。 而在住宅用地供应，深圳又是最抠门的。 2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年零供应，直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。 而对比其他一线城市，2017年前8月北京、上海、广州分别供应了359万、322万和164万平方米的住宅用地，而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应，有一块“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米。 2018年深圳住宅用地供应仅15.8万平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供应。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。 深圳政府的想法是发展高端的，但现实是深圳的主体是高端的吗？ 根据《深圳统计年鉴2019》提供的数据，在2018年末，深圳共有1050.25万人就业中，信息传输、软件和信息技术服务业人才为53万人，金融业20万人，两合计73万人，占深圳市总就业比重只有6.9%。 而制造业是从业者367万，占深圳市就业总量的35%。 占据深圳近四成就业量的制造业职工收入底薪大约在2000多元左右，大都包吃包住，加上绩效奖、全勤奖、夜班补助、周末加班等，月收入上5000算非常不错的水平。 深圳普通制造业工人的收入水平 在深圳市人力资源和社会保障局发布的《2019年深圳市人力资源市场工资指导价位》中写明了2019年深圳居民月薪的中位数是5826元/月。 但深圳却对这些人越来越不“友好”。 2018年6月，深圳计划将人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重，提升到新增住房供应总量的60%左右，其总量到2035年不少于100万套。100万套保障性住房预计只能够解决300万人的居住问题，覆盖面积只有15%，远远低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。 现在深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，但据贝壳找房的数据显示，深圳合租房平均面积低于北上广，只有11.6平方米。 至于教育和医疗条件也是一线城市中最差的。 2018年深圳在校中小学生及在园儿童超过200万，为四大城市之首，但各级学位非常紧张，大约一半的初中生无法上高中。 医疗资源排名中，深圳处于中下游水平，排在第23位，低于石家庄、合肥、长春。三甲医院，深圳只有18家，广州有38家，上海32家，北京55家。 2019年，深圳的城市新增人口只有41万，同比下降15万，少于广州的43.7万，深圳的吸引力正在被广州超越。而每年春节，深圳返乡人口为全国之最。 今年的疫情，让很多人迟迟未能返深，一些返深后又失业的人离开了深圳，加上外贸行业受疫情打击，恐怕还会有更多人选择逃离深圳。 3 深圳的理想是打造高端产业，对此，不惜下血本，用深圳领导的话就是： “如果有符合深圳未来发展定位的产业，我们非常欢迎，用地予以保证，要多少地，满足多少地”。 但光靠人才房和城中村能撑起深圳的“总部经济”？ 就算是依靠高新企业，2015年以来新崛起的高科技公司，头条是北京的，蚂蚁金服是杭州的，斗鱼直播是武汉的。在全国互联网40强，深圳除了腾讯就只有个迅雷排第40位。 大疆算是深圳的一个小亮点，公司规模还不到中兴规模的五分之一，且2018年后快速增长的态势已经中止了，比亚迪一直扶不起来，半导体制造的中芯国际2016年在深圳动工新建了一条12英寸线，但先进制程都是在上海搞。 科创板全国市值前十位深圳只有一家，就是做手机的传音控股，技术含量就不说了 最耀眼的华为，总部虽然还在深圳，但公司主体已经转移到东莞松山湖，连就业及产业集群转移到了东莞。 难怪在《2019年度中国城市活力研究报告》，东莞挤掉上海，排名第四！甚至在青年人口吸引力城市TOP10中，东莞位列第三，仅次于深圳、广州。 从全国主要城市返岗活力指数排名来看，截至3月6日，有“世界工厂”之称的东莞返岗率达49.53%位居榜首，也就是说在东莞，已经有将近一半的人回到了工作中。 而深圳节后复工缓慢，从地铁流量看，恢复率不到60%，今年唯一闪亮的就是迈瑞医疗等在这次疫情中订单大增。 比如证券，保险，银行等金融业态势也可以，但从制造业升级的角度看，深圳并没有什么大亮点。能感觉到深圳制造业升级有些失败。唯一的热点就是南山，宝安楼市火热。 疫情之下，实体经济萧条，投资萎缩，资金空转，大量资金正在寻求避风港。而深圳楼市，尤其是豪宅，就成为全国资金的追捧的对象。 深圳，要避免创业之都变成炒房圣地，中产兴，则城市兴，否则就是自废武功！ 华为松山湖欧洲小镇 今年的国内的小阳春的真实性其实有些让人怀疑，一方面是土豪在寻找避险资产，一方面是被推迟的刚需，加上开发商的打折促销。 真实的需求到底有多少，特别是接下来的二季度并不好过的情况下。 从更长的角度上看，就算是深圳房产也很难说合理，更何况其他城市，一旦房价上涨过快，必然触及政策风险。 而反观海外市场，机会很多，尤其是东南亚房产市场。 最值得关注的就是一季度，东盟已经上升为中国的第一大合作伙伴，而贸易量是增长的，而对其他地区的贸易是减少的，在“中国海外投资指数”排名中，东盟的排名显著上升。 虽然东南亚的疫情有所反复，但对比其他地区，很多国家都采用了严格的管理措施大大降低了病毒的传染，相信未来也是最早复工复产的地区。 未来，东南亚会再次成为国际资本眼中的最热的“新兴市场国家”。其中，很多国家首都的房产都是非常值得投资的。 世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。 过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。 |
