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[摘要]在金边的西方人以法国人最多，这与柬埔寨历史上作为法国殖民地有关系，受教育的上层会讲法语，很多导游会法语，金边城区分布不少法式料理和咖啡店，法国人很多从事文化教育行业。随着日企大量涌入，金边就有庞大的日本人和韩国人社群，零售消费业遍布日企。...
金边房产可以理解为：当一个产品价格处于历史低点的时候，它的任何波动都是上扬趋势. 如今柬埔寨经济飞速发展，在东南亚地区的增长态势位居第一，经济发展吸引了众多投资者和外来人员，越来越多的本地居民也因为房地产行业的发展摆脱了贫困，在此基础上房屋的需求量在不断增加。 接下来的五年，市场的供需两侧都会由本地人和外国人支撑，其中中国投资是外资中的主力。伴随着其自身经济的不断增长，其房产市场预计将在未来有着持续的增长动力。 早年柬埔寨的经济支柱主要是是纺织与观光。约四百家外商投资纺织厂，台湾就占四分之一。这几年物价飞涨，柬埔寨工人的工资已经涨到160美元，以后还会更高。而导致物价飞涨很大原因在于外资争相进入金边投资。特别是亚洲国家对柬埔寨的投资与日俱增，金边有座日本桥、还有座中国桥，东边有韩国集团造镇，西边有日本建商豪宅。由于外资疯买，推动房地产起飞。柬埔寨国家银行监管报告指出，去年国内银行发给建筑和房地产贷款增长幅度惊人，建筑贷款激增37％，房地产贷款则飙升54％。 此前，在金边的西方人以法国人最多，这与柬埔寨历史上作为法国殖民地有关系，受教育的上层会讲法语，很多导游会法语，金边城区分布不少法式料理和咖啡店，法国人很多从事文化教育行业。随着日企大量涌入，金边就有庞大的日本人和韩国人社群，零售消费业遍布日企。 最近几年，金边最多的就是中国人，中国企业承包大部分基建，一些中国私企在金边搞楼盘开发风生水起，各路买家蜂拥而来。 其他国家的老外肯定不是消费柬埔寨房地产的主体人群，即使有也不多，这一点和在柬埔寨的中国人一样，很多人到柬埔寨是为了淘金。 柬埔寨作为亚洲GDP增长最快的国家，正在经历着十年前中国飞速发展的道路。其首都金边是全球人口增速排名第三的城市，汇集了整个国家的高收入人群和外资企业及NGO工作人员，租房需求强劲，未来租金上涨已成趋势。 作为国际组织外派员工，公司会根据驻扎地物价和收入水平调整收入，一般情况下，当地平均工资越高，外派补贴越高。在东南亚国家中，金边是个例外。在金边，外派员工的收入比曼谷还高。主要是因为这里物价太高，而且，房租也非常的贵，所以外派补贴也高。 外企白领或者海归人员，这部分的人群比较难接受排屋脏乱的居住环境，都更习惯于配套设施齐备、通风采光较好的高层公寓，所以金边的租赁市场非常活跃。据金边国家建设部公布数据，金边将建成将近2.5—2.8万套公寓，明显出现供不应求的现象。据CBER数据显示金边公寓租金回报率保守估计在6%-10%左右。 2019年人口普查显示，柬埔寨的人口在1530万左右，其中人口平均年龄为29岁，且34岁以下的年轻人占总人口的70%，人口增长速度1.5%，女性占51%，整个柬埔寨的人口呈现非常完美的“正金字塔型”。目前柬埔寨正处于有利于经济发展的“蓬勃时期”，人口红利至少能释放30年。 同样在高速增长的还有柬埔寨居民的收入，根据IMF数据显示，2018年柬埔寨人均GDP为1508美元，是2000年的5倍多。但若以购买力平价为基准来看柬埔寨的人均所得，其表现更为惊人。IMF预估到了2024年其人均收入将达到6516国际元，10年后人们的购买力和消费力更将急速增加，已非今日可以比拟。 而金边常住人口近300万，有近30万是外籍人口。预计到2030年金边人口会增至700万。且柬埔寨整个国家的人口平均年龄只有27岁，未来3-5年将是成家立业的高峰期，金边的公寓供给量却明显不足，很明显在未来5年左右，金边的房产依旧会十分抢手。据柬埔寨城市发展战略的研究报告显示，2015至2030年的15年里，柬埔寨城市至少需要80万套住宅，即每年住宅的需求量超过5万套。而预计到2019年底，如果预期项目没有延迟，金边的公寓单位数量最多将达到3.1万套。柬埔寨几乎全部核心产业都开放给外商，为了方便国际结算，柬埔寨政府对外汇进出不受管制，这也解释了金边物价尤其是房价奇高的现象，房产拥有显性投资价值，包括以美金核算、外资出入境无管制。金边有庞大的外国人社群作潜在消费者，热钱涌入加快了这个城市的增长潜力，甚至有人将其比作”下一个深圳”。柬埔寨人口年轻化也被认为是房市消费动力。 住在金边市中心豪宅的是外国人还有本地的白领和精英，金边本地人因负担不起高房价而住在郊区，城市外围才是本地人住的地方。前几年的很多开发商都关注高端公寓需求，而从今年开始，中低端的需求也不断地被满足。今年第二季度金边有8个新的公寓项目推出，共有约5853个单位，相比第一季度大幅增长了281.5%。大部分新推出的公寓项目都定位于平价公寓，而2018年推出的大部分项目都属于中高端定位。 作为一国之都，金边市的各项基础建设、城市资源在全国来看都是一等一的好。这就导致了金边市一直在不断地接受新搬来的居民，包括外籍人士及柬其他地区的居民，而这些人都需要找地方住，这是导致金边房租和房价双上涨的根本原因。 根据2018全球城市租金回报率排行，金边的租金回报率达到了6.92%，排名全球第四、东南亚第一。而且柬埔寨金边过去一年跃居全球房价涨幅第一，涨幅达16.7%。柬埔寨金边成为海外置业投资回报最高的城市。柬埔寨目前的年人均GDP1568美元，离“房价增幅放缓线”8000美元还有很长的一段路要走，这其中的那些年，估计又是一个柬埔寨版的房地产“黄金十年”。而且，柬埔寨房产正处于价值洼地，$2000—$3500每平米的房价你很难在世界其他国家主要城市核心地段买得到房子，但在柬埔寨首都金边，你可以做到。 |
