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[摘要]海外买房有的是为了投资，有的是为了长期自住，有的是为了度假养老，也有的是为了孩子读书。...
作为全球通用的“硬货”，房产投资价值不言而喻，海外房产也是高净值人群的主要投资目标。 柬埔寨作为新兴房产市场，房价上涨快，租金收入也不错，回报率较高，加上房价相对较低，很多手有余钱的普通人也想去柬埔寨买套公寓。 但投资需谨慎，海外买房更要做好功课。柬埔寨房产与国内有什么不同？外国人买房又有哪些限制？哪里的房子最具投资价值？买房攻略三千，真的就万无一失吗？ 如果你不熟悉柬埔寨楼市又跃跃欲试，买房前至少要做好这几个打算。 目前的柬埔寨房产属于早期的发展阶段，所以你会发现目前在这个城市可以炒楼花的和中国早期的房产是非常相似的，因为发展比较早期，所以它的购房和租赁都是非常早期的，我们先来看一下，它整个的购买过程，在金边有两种房屋，一种是期房，一种是现房。 期房的购买过程是客人先交定金，锁定房源，与开发商签订购房合同，并且支付首付款。当然你选择全款方式，就全款付。等待交房，快交房的时候，开发商会提前会给客人办理产权证，办理产权证是3-6个月时间。所以期房购买是这个流程的。 现房购房比较简单：第一交订金、锁定房源，第二签订合同，付款，这个付款是全款，如果不是全款的话最多也就是3-6个月时间要把它全部交付完成。所以买期房的情况下，支付的压力会小一些， 目前柬埔寨的付款方式分为三种：一种是全款支付，一种是分期支付，另外一种是贷款。 全款支付比较简单，看你自己的经济实力。 如果是分期譬如说你的房子是两年之类交房，交房的最后一个时间，支付完最后一笔款项，因为柬埔寨的房产是它建到哪一层，你支付到哪一层的费用。 还有第三种，比较少就是贷款，首先贷款利率比较高在8-11%，另个当地银行不愿意贷款给外国人，是因为追债比较麻烦，除非这个开发商有自己的金融公司，可以给客人贷款。 在购房的时候会产生一定的费用，可以理解为税费。 税费比例为4%，是房屋评估价的4%。而不是购房合同的4%。所以这里一定要注意是房屋评估价，不是房屋的合同价。 一般政府都会来评估你购买的房子，按照评估价的4%来交你的税费，一般这个评估价会在房屋总价的三分之二，60-70%的水平。 在购房过程当中我们可以选用多种的支付方式，目前支持两种： 第一种使用美金支付 美金支付是这样的从国内电汇转帐到开发商的帐户，在这个过程当中，根据开发商银行帐户的不同，可能需要15-30个工作日才能够到达开发商的帐户。所以付完之后，后期要问一下开发商，这笔款什么时候到。 第二种也支付人民币 有些开发商为了开拓中国市场，决定支付人民币支付，开发商在国内开一个帐户，客户按当于人民币兑美金的汇率把人民币打到开发商的帐户，同时需要支付1-2%的手续费。 所有购房完成之后，我们持有这个房屋，叫房屋持有税，房屋持有税是比较低的，你的房屋价格超过2万5千美金以上开始起征，按超1‰征收。 举例说明，譬如说今天我们这个房屋评估价格是10万美金，所以我们的房屋持有税是10万美金，减掉25000美金，75000美金乘以1‰，那差不多等于75美金一年，也就是不到500人民币一年，这个持有成本是非常之低的。 在柬埔寨购买房产的时候，不要把中国那一套思路完全照搬，几乎是完全不太适应的。 在投资房子有三个事情要搞清楚的 1、自己的真实的投资预算到底是多少？ 柬埔寨买房，一般有全款、分期付款、贷款三种付款方式。 在当地没有稳定的工作不一定有贷款资格，外国人贷款又有诸多限制，因此，很多人在国外买房不会选择贷款。柬埔寨虽然支持贷款买房，但外国人买房很难获得贷款资格，且贷款利率较高，加上柬埔寨绝大部分的住宅贷款都是浮动利率，找一家拥有丰富对外借贷经验的银行也比较难，贷款买房并不是很划算。 柬埔寨房产以小户型公寓为主，总价不算高，选择全款的人比较多。一次性全额付款需要足够的资金支持，如果贷款不划算，分期付款又麻烦，全款也是一个好选择，一次性支付房款一般可以享受更好的优惠折扣。 柬埔寨的项目也支持分期付款，每个项目的首付比例、分期方式、付款时间都不同。首付越高，后期还款就越轻松，首付低，后期付款压力就比较大。 2、你的投资目的是什么？ 海外买房有的是为了投资，有的是为了长期自住，有的是为了度假养老，也有的是为了孩子读书。 投资收益主要包括租金收益与增值收益，看中租金收益就要选择好地段，看中增值收益则要看潜力区域；选择度假养老，旅游地产更适宜；为了孩子读书，则要选择学区房；如果是长期在国外居住，则要更多地考虑房子本身的质量问题以及配套成熟度。 衡量房产价值的因素有很多，但再优质的项目也不会涵盖所有的功用，认准买房目的才能及时找到合适的房源。 3、投资的时机。 一 定要挑好你的投资时机，这个投资时机是指你什么时候进以及什么时候出，这些都是非常非常关键的。 譬如说：柬埔寨未来5年还是投资者，主要针对租赁市场，在5年之后针对的是本地刚需市场，是针对的年轻人，这是两种完全不同的投资时机。决定了你购买什么样的户型，如果你看重的是租赁市场的话，很简单，可以买一房的，如果你看重的是本地刚需市场，那么一房就有欠一些妥当。 如果您只想做简单的资产配置，保保值而已，我建议您在市区买金边市中区的高档公寓现房，因为他的租金回报是非常优厚的，没有任何风险，保值能力非常强。当然你如果要掘取更大的财富博一博，买一些期房，快进快出。我们讲到期房是根据工程的进度来付款，同样价格也是。 我们考虑完基础的投资方式后，接下来实际投资有几大因素需要更加考虑。 开发商的因素，因为开发商的风险决定了我们项目的风险、品质的风险。 要考虑的是关于项目的情况，项目的地段决定了整个房产的升值空间。 考虑房产的产品品质， 要考虑这个房产的物业管理服务 关于支付方式，是否可以分期付款等最后一个点，在柬埔寨购买房产的时候，不要把中国那一套思路完全照搬，几乎是完全不太适应的。 最后，如果您对金边这个市场真的感兴趣，一定要实际的去考察一下，去看一下，体验一下当地的人生活方式，这样你才能更好的做一个投资判断。 柬埔寨新房市场是东南亚的新兴投资热土，投资优势依然存在，长远来看，依然有很大的投资空间。 柬埔寨本地购房者逐渐增多，刚性需求将成为未来市场主力，新房市场不会萎缩，只是发展速度放缓。 其次，无外汇管制、不限购、房价低、出租率高、租金回报高、美元计价、包租等利好对房产投资客来说还是有很大吸引力。如果柬埔寨经济能保持稳定增长，新房市场也将迎来新的发展。 |
