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土地使用面积526亩、号称要做“成都卫星城”的成都泰达上青城项目，从2008年12月拿地至今已超过10年，历经数次停复工仍有超过400亩土地闲置状态，部分已封顶的产业园项目也烂尾多年。 过去数年间，国内康养地产市场经历了“大跃进”式的发展。进军康养地产领域的知名房企众多、项目量级可观，但其中也不乏值得思考的“试错”案例。 土地使用面积526亩、号称要做“成都卫星城”的成都泰达上青城项目，从2008年12月拿地至今已超过10年，历经数次停复工仍有超过400亩土地闲置状态，部分已封顶的产业园项目也烂尾多年。 据中国房地产报记者了解，成都泰达上青城项目分为多个组团。其中，占地90多亩的一期项目泰达格调青城岚田，仅在2011年首次开盘时卖出29套商业用地性质的公寓住房，项目几年停工烂尾、再复工、再停工，时至今日仍然没能正式完工。而在早先规划的170亩的产业园部分，在建设10多栋已封顶的楼宇后也已烂尾多年。截至2019年7月，记者粗略估算该项目有约400亩土地处于闲置状态。 据悉，泰达上青城项目被定位为旅游养老项目，以青城山的游客为核心消费人群。不过，有当地知情人表示，“位于成都都江堰市西南的青城山距离成都的距离68公里，属于当天往返的观光型景点，留不住游客长期度假休闲。而有刚性需求的购房者，又不愿意来这边买房。” 但在10年前泰达上青城旅养项目开发伊始，项目公司成都泰达新城建设发展有限公司（以下简称“泰达成都公司”）某负责人，曾放下豪言壮语，“建一座城，把人留在青城山工作、生活，让这片珍贵的土地被更多人分享，是泰达的目标。” 然而，10年过去了，该项目原负责人的宏伟夙愿至今难以实现。尽管天津泰达集团总部对泰达成都公司频频换帅，也效果甚微，未能挽回该项目几经停工烂尾的宿命。 中国房地产报记者获悉，早期开发的一期组团泰达格调青城岚田项目，施工进度达到约90%的工程量后，四个总承建方已全面停工。其中一家总承建方正在项目现场丈量尺寸并决算，准备解除合同；另一家总承建方已选择了诉讼程序。 原规划的占地170亩的产业园组团，实际只建成10多栋已封顶的楼房后烂尾多年，现在已杂草丛生。针对产业园这10多栋烂尾楼的宿命，曾有参与协商的相关人士建议推倒重建。开发商则认为，太浪费资金，要求改成艺术酒店。 2019年7月，记者在当地走访中了解到，当地知情人士称项目近期原本有计划建设“商业别墅”和“住宅别墅”，但由于“没有办理相关手续”未能启动。 有知情人士把泰达上青城项目的命运归纳为定位失误以及资金问题。该如何决策成都泰达上青城旅养项目？是摆在天津泰达集团面前的一道重大难题。 开发十年 土地数次质押 占地526亩的成都泰达上青城项目，位于成都市都江堰市青城山脚下、紧邻青城山高铁站，距离成都市区60余公里，距离都江堰市约10余公里。 据中国土地市场网显示，该526亩地块于2008年12月底由泰达成都公司以每亩40万元的价格取得该地块使用权，地块用途为商服用地，使用年限为40年。 成都泰达上青城项目的一期组团曾于2011年首次开盘，推出商业部分产品。开盘不久该项目各个开发环节陆续停滞、开发团队也撤回了天津，该项目曾计划在2013年复工，并未能如愿以偿，一直持续到了2015年春节前后才得以复工。 好景不长，短暂复工后该项目在2015年底再次全面停工烂尾。时至2018年底，开发商泰达成都公司通知四家总承建施工方要求重新施工，但由于泰达成都公司没有按照合同约定支付工程款而遭到承建方拒绝施工。 6月27日，中国房地产报记者在该项目上实地走访看到，占地约90亩的项目一期组团泰达格调青城岚田已进入装修阶段，多栋楼上均悬挂着红色条幅广告；而一期项目泰达格调青城岚田项目北侧，是规划中占地170亩的产业园组团，目前只建10多栋已封顶的烂尾楼，由于烂尾多年，墙面已长有青苔，土地杂草丛生；再绕过170亩的产业园用地，沿着水电路前行，可以看到，在已圈起的围墙内，大量土地荒芜闲置。据记者粗略测算，泰达成都公司取得的526亩的商服用地，除了约90亩的一期泰达格调青城岚田及产业园10多栋烂尾楼开工建设外，其余土地全部处于荒芜并闲置状态。 记者看到，已经进入装修阶段的项目一期组团泰达格调青城岚田，有几栋楼正在实施装修。知情分包商告诉记者，一期组团中有几栋公寓快要交房，由于开发商不按约支付工程款，承建方都拒绝施工，开发商又另用了其他装修公司实施最后的装修工程，但装修工程仍是时停时建。该分包商认为“开发商资金严重不足”。 记者了解到，项目一期组团的四家总承建施工方中，其中一家负责门窗安装的总施工方正在施工现场丈量尺寸并决算，准备解除合同，另一家装饰公司已选择了诉讼程序。几个分包商告诉记者，由于材料都是垫资，而工程款又没法结算，目前已形成多角债。其中，分包商李某已被下线的供货商提起诉讼，并被法院传唤。2016年底，曾发生民工集体聚集维权事件，但民工工资、工程款并没有得到解决。 10年间，项目开发多次遇挫，彻底停工烂尾后，天津泰达集团总部对泰达成都公司的人员班子多次作出调整，并频频换帅，。 工商信息系统显示，泰达成都公司股东曾作过多次变更，曾有多个股东撤资并退出，新增股东江苏一得集团有限公司、南京景泉科技集团有限公司，天津泰达集团有限公司始终控股。 有当地知情人士透露，天津泰达集团在与一家公司合作开发这个项目时，由于股东之间对项目发展的思路不一致，导致一家股东撤资并退出。但这一说法并未得到证实。 记者走访项目售楼处发现，在已经公示的土地使用证上备注“一块大约186亩的地块曾在不同的时间被作出多次抵押”，分别以1.2亿元抵押于成都银行，以3635万元抵押于上海国际信托公司，以2.4亿元抵押于另一家国际信托公司。不过，这几次抵押均已经作出抵押注销登记，结束抵押。 记者从另一个渠道获悉，泰达成都公司于2018年以一期泰达格调青城岚田项目的在建工程为抵押向四川信托公司作出抵押贷款。记者还发现，整个项目地块526亩并曾于2011年作出评估价2.4亿元，并以1.2亿元的抵押价全部抵押给了成都银行。该地块于2013年结束抵押。 记者还了解到，在项目运营中，泰达成都公司曾被追索设计费、广告费等引发多起诉讼，而泰达成都公司多是以败诉而告终。其中一家总承建施工方装饰公司华达装饰与泰达成都公司之间的拖欠工程款纠纷已结案，结果为泰达成都公司败诉；还有很多分包商，由于开发商泰达成都公司不是直接合同主体，向开发商追讨工程款无法走诉讼途径；记者联系另外几家项目总承建方，受访者均以“我们是国企，事情太敏感”为由，婉拒了记者的采访。 上青城项目一期泰达格调青城岚田，以售后包租模式运营。记者在项目现场看到，这些商业楼上设计有多个酒店招牌，其中包括盛铂仕丹酒店、豪生荟度假酒店。销售人员告知，“这些都是世界知名酒店，其中豪生荟与豪生是一家”。并对外宣称，“购房户购买楼房后，把房子经营权租赁并托管给这些品牌酒店管理。” 记者看到，豪生荟度假酒店的租赁托管合同显示，酒店托管方为四川要客仙灵洞天实业有限公司。经查询，该公司于2016年成立，该公司2018年度企业年报显示，该公司参加社会保险人数为0人。“一个正式员工都没有的公司，能否担当起一个高端酒店的正常运营？会不会只是开发商售后包租的噱头？”记者在当地走访时，有当地知情人士及项目承建商对此提出质疑。 开盘半年仅售出29套房源 青城山，作为世界文化遗产，国家5A级景区，山水旅游资源世界一流。据公开报道数据，2017年，青城山—都江堰景区全年游客接待量达750万人次，门票收入突破4亿元。2018年接待游客达812万人次，门票收入达4.5亿元，并逐年呈增长趋势。 中国房地产报记者于6月27日至7月2日，在青城山实地走访期间发现，距离泰达上青城项目大约2公里、距离都江堰市青城山镇约1公里处的青城人家，近年来已形成了一个自然村落，家家户户建起三层楼房的别墅，并对外经营餐饮、住宿、休闲、娱乐等。在青城人家村落以及周边，该产业链兴旺发达。 由于当地气候温和湿润，并且气温偏低，从四川省内、重庆，甚至全国各地前来避暑的“候鸟族”络绎不绝。据记者实地调研，这些人多是退休老人，两人每天约120元便可包吃包住。按避暑三个月计算，这些老人大约每年消费1.1万元左右。这些“候鸟族”在天气转凉后，再回到老家。 不过，记者注意到，前来青城山旅游和青城人家避暑的人群，仅每年5月至9月人流旺盛。其他季节人流稀疏，冬季青城山山腰会有积雪堆积，青城人家吃住玩乐整个产业也进入萧条期，多数商户会关门停止营业。 曾有四川当地媒体报道，天津泰达集团为了调研上青城旅养项目，从2006年开始研究了三年时间，并认为成灌快速铁路通车后“将为青城山建设成成都卫星城注入一股活力”。 据悉，泰达成都公司某负责人，当年指着泰达上青城部分即将封顶的建筑表示，青城山脚下土地上利用率不高，快铁正式通车以及泰达上青城项目的启动，能以产业链带动商业、居住、文化休闲，让青城山成为成都的一个卫星城，实现‘倒5+2模式”，让高素质的人才周一至周五在青城山工作，周末回到城里休闲。“新人才聚集在这个卫星城里，能改变青城山产业链缺失。” 当时有媒体报道称，泰达成都公司将投资15亿元，用于开发该地块，随后项目案名定为泰达上青城。并宣称，该项目的产品涵盖商业街区、酒店、公寓、别墅、产业等。媒体报道，彼时对外公开的每个产品系列分别命名为“长乐坊”青城山游乐观光总站、“中国结”设计型精品酒店、“子悦台”东南亚风情度假会议酒店、“悦龙庄”董事长特别行政区、“江山外”独创组院式人文叠墅以及“骑楼HOHO小玩寓”等6个区域。 尽管宣称每年有游客约800万人次，但泰达上青城项目并未分享到销售红利。 中国房地产报记者从成都房产透明网获得的数据显示，截至目前该项目已售出34套房源。记者在项目现场走访时，有人告知，“2011年卖出去的29套房子都已作了退房处理。现在所售出去的34套房子，应该都是在2015年项目重新复工后卖出去的。” 当时的泰达成都公司相关负责人曾向媒体表示，“由于公司内部原因，项目全面停工。对于前期已经购房的客户，提出可以退房的决定。”而全面停工的真正原因，泰达成都公司并没有向外界透露更多信息。 据了解，2013年泰达成都公司曾对项目进行重新定位调整，并邀请商业地产服务商睿意德成都分公司，为项目做策略顾问、建筑策划、招商代理、营销代理服务等。 接手青城岚田项目后，睿意德为泰达上青城一期青城岚田项目开出了一套“大改方案”和一套“小改方案”。“大改方案”需要把青城岚田已建项目全部推倒重来；“小改方案”是对青城岚田的已建部分进行微调改造及全新定位。考虑到全部推倒重来所带来的资金压力，泰达集团最终选择了“小改方案”。 而睿意德认为，青城山的客群结构与开发商预期之间存在矛盾，仅凭高端商户无法支撑项目的商业体量。并指出中端旅游客群才是项目的核心客群。不过，睿意德在接受媒体采访时直言，当初青城山区域项目很多顾问公司不敢触碰，认为青城山旅游地产发展有一定难度。 有相关专业人士分析认为，泰达上青城出现销售乏力的原因是定位超前，大体量的商业综合体，需要大量的人流量支撑，但是青城山实际有效消费人群难以支撑；其次是初期的推盘策略以及定价策略不当，先推商业后推住宅，导致商业没有基础的消费人群，并且当时推出物业价格过高，客群接受度程度低，进而影响到项目的整体运作。 还有相关知情人士认为，青城山板块最主要的问题是客流量季节分配不均，节假日和夏季人流量大，非节假日和冬季人流量小。还有就是过夜率较低，这对于商业运营挑战大。 低价之地未迎来华丽转身 值得关注的是，天津泰达成都公司在2008年12月获取上青城旅游养老项目的土地时，价格仅为每亩地40万元。 此后不久，中国水电地产以每亩100万元的地价拍得上青城旅养项目周边950亩地块用于商服开发。其一期青云阶别墅项目开发完后，并整体被绿地集团收购，中国水电地产退出。绿地集团再以其他方式取得5700亩商服地块，用于康养项目开发。而距离泰达上青城大约7公里占地5000亩的万达文化旅游城，也开发多年后卖给了融创。 记者走访上青城旅养项目周边楼盘发现，天津泰达集团是较早进驻成都青城山的房企，中国水电地产、万达、 绿城、龙湖地产、北京首开集团、融创等品牌房企也纷纷围猎都江堰青城山。地价也由原来每亩地40万元一路飙升，上涨到现在的每亩数百万元。 北京首开集团开发的宝信青城项目，每平方米售价1.2万元左右，绿地康养项目预计售价每平方米1.8万元左右。而泰达格调青城岚田项目。土地使用年限还剩下30年，售价大约每平方米9000元、且精装修交付。 近年来，成都市政府实施了“东进西控”战略部署，并在都江堰成立了李冰文化创意产业园区，作为成都市确定的66个产业发展区之一。据公开数据显示，李冰文化创意产业园区规划面积26平方公里，辐射区31.2平方公里。而泰达上青城项目以及上述诸多品牌房企开发的项目，均被圈定在该产业园划定的范围之内。该产业园定位为高端文化旅游高品质休闲集聚区， 低廉的地价和政策东风，却依然未能使得泰达上青城项目走出低谷。 7月1日，中国房地产报记者走访泰达成都公司，相关负责人就产业园烂尾楼问题表示，“定位不准，市场迎合度不够。但是我们并不打算推翻重建。如果推翻重建，则是国有资产流失。”而针对大量土地闲置问题，受访者则回复称“周边项目都是这样，开发的周期都比较长。” *本文来源：中国房地产报，作者：樊永锋、崔军民，原标题：《深度 | 康养小镇“迷失”样本： 泰达成都上青城400亩土地闲置10年》。 |
