对话明宇商旅董事长张建明：什么是国际五星酒店资产价值提升的唯一道路？

近两年，明宇商旅面向存量国际品牌酒店资产推出了高质量回报为导向的管理业务，在业界引发了很多关注。

当前，全面复苏的中国高端酒店市场，在资产层面却呈现相当不一样的冰冷局面：大量资产陷入流动危机，却难以找到接盘者。酒店不良资产转让大潮下，酒店管理公司面临哪些新挑战？又该在哪些方面破题有所作为？

本期，新旅界对话明宇集团董事长、明宇商旅董事长张建明。明宇商旅深耕酒店行业二十余年，是全球酒店集团50强企业，其在酒店资产管理上的实践经验和真知灼见，值得业界借鉴。他提到，酒店资产价值提升的唯一道路便是提高资产EBITDA回报率，并且回报稳定可持续。接下来，一起倾听他对这一观点的详述。

Q：于春美新旅界媒体中心主编

A：张建明明宇集团董事长、明宇商旅董事长

Q1：明宇商旅目前规模在中国高档酒店企业中已经名列前茅，近两年又推出了国内非常具有竞争力和独特的战略业务，首先请您简要介绍下明宇商旅现在正在做的战略业务？

A：明宇商旅二十多年来专注于高端、豪华酒店开发技术与管理服务的能力锻造，一步步独立自主地成功建设经营了三星级、四星级、五星级、豪华级、奢华级等全服务酒店，并形成了一系列品牌，包括瑯珀、明宇豪雅、明宇尚雅等。

近几年，也取得一系列里程碑式成绩，包括完成中国首个高档酒店开发技术与管理服务出口项目、成为首个在境外圆满完成国际重要多边外交活动接待任务的中国酒店集团以及首个获得凯悦、雅高等国外知名酒店集团一系列高端豪华酒店品牌第三方管理授权的中国酒店集团。在这样的背景下，随着中国酒店资产流动性大潮的到来，我们推出了战略性资产管理业务，覆盖投融建管退五个环节。尤其是针对金融机构和资产管理公司手握的，位于省会城市及计划单列市、5A景区的国际知名品牌全服务豪华酒店（年营收在5000万以上），我们提供不换品牌基础上的EBITDA兜底酒店经营业务，以高于过往的利润水平、稳定兜底的管理合约为资产债权人提供本息偿还的保障，实现酒店资产流动价值的跃升。我们管理的北京索菲特大酒店、成都凯悦臻选酒店、长春凯悦嘉轩酒店等均是我们资产管理业务的典型成功项目。

Q2：伴随文旅市场复苏，多地酒店爆棚复苏，出现一房难求局面，甚至位置相对不好的酒店也迎来繁荣景象，房价节节上涨，更不断有新酒店开业；另一方面，市场上出现大量高档酒店不良资产转让案例，也有企业从“圈地跑马”耗资重投入转向轻运营。对此，您怎么看？

A：熬过疫情三年长夜，文旅行业迎来复苏曙光。据文化和旅游部数据显示，2023年春节假期国内游恢复至2019年同期的88.6%；“五一”假期国内游恢复至2019年同期的119.09%，实现国内旅游收入1480.56亿元，恢复至2019年同期的100.66%。相关报告显示，酒店“五一”期间营业总收入恢复至疫前水平，涨幅超40%，近八成酒店平均入住率达85%及以上。明宇旗下多数酒店今年至今的营收也比2019年同期增长约20%。

成都瑯珀·凯悦臻选酒店

面对眼前的靓丽数据，一方面，仍需理性的乐观，在整体经济增长乏力的大势下，文旅市场火热复苏，是繁荣昌盛的开始，还是长久封闭后的阶段性“报复式”消费？尚待进一步观察分析。另一方面，在行业火热复苏的背后，也要看到，由于疫情冲击和房地产大势变化双重因素叠加，促使大量高档酒店不良资产转让需求浮出水面，在酒店资产流动潮起下，酒管公司将要面对金融机构、专业基金等新型业主理性的资产估值，以及刚性的投资回报要求，这既是挑战，也是机遇。

Q3：在您看来，为什么会出现这一轮酒店资产流动大潮？另外，当下酒店资产交易中成功成交案例比较少，主要原因是什么？

A：近20年来，中国酒店高速发展，形成高档酒店资产约4万亿。房地产企业作为投资主力军，对于构建中国酒店业的物质基础功不可没，但在塑造行业良性投资回报上却乏善可陈。

当年房地产的高杠杆，推动了中国高端酒店的高歌猛进，房地产的高收益，让作为拿地工具的高端酒店沦为地产附庸，导致了资产收益与投资成本的严重错配。

随着房地产红利消失，地产商资产负债表中庞大的酒店资产与其可怜的现金回报，成为日趋尖锐的矛盾，加之雪上加霜的疫情重压，不得不思考酒店资产本身的收益和流动性问题，不得不以良性流动、创新效率为导向，重构行业新生态。

相关统计显示，2022年，全球酒店资产交易量暴增180%，达到728亿美元，在中国，近2年，公开的酒店司法拍卖、资产交易、股权更迭等相关公告已高达600亿元，2022年有96家起拍价超亿元的酒店进入拍卖程序，2023年2月就有37家酒店挂牌拍卖。

但是，整体上看，酒店资产成交案例仍然较少。出现资产流动“肠梗阻”的根本原因，就在于交易双方对酒店资产价值认定的巨大分歧：卖家想收回投资及附加成本，而买家则按收益法估值。因此，以追求良好投资回报为导向，提高投资效率和营运绩效，是提升酒店资产价值、增强流动性的根本路径，也是酒管公司的使命。

Q4：当下酒店资产流动“肠梗阻”局面如何破题？酒店管理公司面临哪些挑战？

A：纵观过去20年中国高端酒店的发展史，规模高速扩张的背后，隐含一对突出矛盾：一面是部分跨国酒管公司旱涝保收的高收费、委派人员的高收入、高福利，另一面是酒店业主的投资低回报。随着酒店作为“拿地工具”时代的终结，这一矛盾将被越来越多的业主所正视，并力求消除。

青城山尊酒店

酒店资产流动潮起下，意味着存量资产所有权的转移、增量投资主体的多元化，以及收益法主导下的酒店资产价值重估，必将催生高端酒店由片面追求“高大上”到追求投入产出效益为主的行业变化，将使酒管公司不得不面对“两性”挑战：即对酒店资产价值的“理性重估”；对酒店投资回报的“刚性要求”。

资产流动所推动的酒店资产价值重估，让资产价值回归市场，为真正具有价值创造力的酒管公司，带来发展的新机遇。酒管公司不再仅仅面对传统地产商，而将迎来具有金融属性的其他新业主，他们对酒店投资有“刚性”的回报要求，这是对“旱涝保收”、“唯品牌而品牌”、“唯标准而标准”的传统管理模式的挑战。迎接挑战，就是要正视和着力解决行业的可持续发展问题。

Q5：酒管公司在破解酒店资产流动“肠梗阻”难题上，应该从哪些点切入？您有哪些建议？明宇商旅作为行业领军企业，在酒店资产管理上有哪些经验值得业界借鉴？

A：一是以酒店资产价值创造力，推动可持续发展。酒店资产的全生命周期，每个环节都决定着价值创造的机会，作为管理公司，只有带着投资思维、站在资管高度，不断延伸服务的广度和深度，才能具备可持续的价值创造力，才能保证酒店资产价值创造的可持续。

正是基于此，明宇商旅长期秉承“以消费者满意为核心，业主满意为导向，员工满意为基石”核心价值观，实现从“营管”到“资管”的价值重塑，服务涵盖酒店资产的全生命周期，以酒店资产价值力推动高质量、可持续发展。

北京索菲特大酒店

二是以对社会及自然环境友好的业态，推动可持续发展。目前，全球高度关注可持续发展问题，由此带来一场ESG投资浪潮。在2020年疫情开始之年，与ESG相关的投资规模已占总投资产的1/3，ESG因素已被纳入许多投资机构的投资者决策流程中。公司的ESG表现将显著影响未来融资渠道和营运成本，同时，基于ESG的资产证券化也将成为资产退出的重要渠道。酒店企业如何以可持续发展的姿态展现，很大程度也会左右投资者对管理人的选择。

在这一方面，明宇商旅2022年1月正式加入联合国全球契约，承诺将ESG理念融入到品牌战略、酒店设计及建设、运营管理过程中，以科学设计、高效管理、先进技术实现空间价值及能源利用的最大化。相比同档次同规模的国际品牌，明宇全程管理的酒店建设成本节约15%以上，运营能耗节约30%以上，经营收益提升10%以上。努力创新绿色低碳、高质高效的可持续发展模式，不仅是对投资者的交代，也是对社会责任及环境的交代。

三是把握资产证券化新趋势，推动可持续发展。2023年国家发改委颁布REITs新规，拓展了基础设施公募REITs的可发行资产范围，商业不动产中的百货商场等资产首次被允许纳入试点范围，这预示着作为商业不动产重要分支的酒店资产纳入试点也只是时间问题。

REITs对资产报酬率的要求一般在5%以上，目前国内高端酒店这一指标的平均水平还不到2%，明宇全程管理酒店的资产报酬率常态下能达到5%—8%。把握资产证券化新趋势，努力提高酒店投资效率和营运收益，将为具有价值创造力的酒管公司带来更多的机遇，并助推行业的可持续发展。

Q6：明宇商旅合并去年底合作的绿地酒店管理公司数据后，目前已签约及管理高端和豪华酒店近400家。明宇商旅在创造高效益产品，推动高质量发展方面有哪些经验与业界分享？

A：中国酒店业、尤其是高端酒店，普遍投资收益低，低于通胀率的酒店比比皆是，与高质量发展的差距很大。投资收益低的底层原因，就是产品低效：坪效低、能效低、人效低。要推动行业的高质量发展，必须溯本追源，从产品研发和项目开发的源头抓起——创造高效产品。

创造高效产品，明宇商旅的核心经验，是坚持“总成本领先，创最优性价比产品”投资经营理念，在这个理念指引下，始终围绕“三效领先”（坪效、能效、人效）来研发产品和开发项目:

一是空间价值最大化，创造坪效领先。“让每个空间产生金子”，就是我们在产品研发上追求空间价值最大化的形象表达。比如，明宇第一家全服务五星级酒店，单个客房分摊面积仅80㎡，远低于160多㎡的行业平均标准，开业十多年均保持年投资收益率高于15%的水平。

成都东大明宇豪雅饭店

二是机电设备“四性平衡”，创造能效领先。明宇在酒店机电设备的选型配置上，基于长期大数据的积累激活，科学做到功能性、安全性、舒适性与经济性的“四性平衡”，极大减少初期投入的同时，运行能耗更较行业平均水平节约25%以上。

三是多拳组合，创造人效领先。明宇通过始于产品研发源头的功能流线合理规划、科技赋能、组织创新、流程再造等“组合拳”的运用，创造了单个员工薪酬具有竞争优势，总人工成本领先的特别竞争优势，旗下五星、超五星档次全服务酒店的人工成本占营收比保持在26%左右，远低于行业平均水平。

在房地产浪潮退却、金融市场愈发理性的大背景下，中国经济将迈向高质量发展的新发展格局，高档、豪华、奢华酒店行业的高质量发展一定是围绕酒店资产价值最大化展开的。创造资产价值最大化的源头，就在于从供给侧抓起的高效产品研发与项目开发，明宇商旅创造高效产品的经验值得业界借鉴。

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围绕坪效、能效、人效研发产品和开发项目