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在进军住房租赁市场之时，不少开发商选择与酒店进行合作，但这其中双方该如何权衡两方利益，并达成共赢呢? （迈点网讯 李菁）存量地产时代，在资本与政策的共同助力下，租赁住房迅速发展。作为传统物业开发的业态——酒店也开始积极向酒店式公寓转变。与正在凶猛发展的长租公寓一样，酒店派系衍生的酒店式公寓同样在发展过程中存在诸多亟待解决的问题。
“酒店式公寓与长租公寓是存在着本质区别的，即使面对相同的客源，其运作方式也是有所区别的。那么酒店式公寓该如何在当下这一新环境中，更好地与政策以及趋势相融合，向前发展呢?”香港理工大学酒店及旅游业管理学院酒店及旅游管理博士项目主任肖曲先生，在3月29日的“2018亚洲酒店论坛年会暨第十三届中国酒店星光奖颁奖典礼”上抛出了一段发人深思的话题，中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云，广州岭南国际酒店管理有限公司副总裁陈瑞明，逸兰公寓管理集团中国区运营总监黄锦硕以及ONYX酒店集团资深副总裁及大中华区负责人沃恒燕一同探讨了这一话题，并提出了相应的解决对策。 各取所长，开发商向酒店方学习运营服务 蔡云提到自2015年以后，大量的开发商进入存量地产开发中，长租公寓市场认为将成为开放商的主场。此外，国家对租赁式住房的大力培育，并提出要实现多主体的共赢，多渠道的保障，租售并举，满足人民的住房需求。这一政策的提出，对开放商而言是一个更高的要求，如何运营保障性的住房，以及持有性的做长租公寓做酒店式公寓等。传统开放商的运营模式为拿地-卖房-退出，形成销售收益。随着市场的发展，开发商被迫进入到管理的阶段。而开放商并不具备持有性经营的经验，需要社会化分工的管理。在这一方面。以旅游运营服务的酒店业则脱颖而出，旅游运营服务将成为未来酒店业与开放商合作的重磅利器。开放商会在建设运营中根据酒店业的相关需求调整策略，从需求方来反推建筑设计，适应当前的持有型经营市场，共同打造更为适应市场需求的持有型经营项目。 视酒店式公寓为新商机，酒店方善用自身长处 黄锦硕谈到酒店式公寓将迎来更多的酒店方，更多竞争对手的加入，原有的市场必定会受到一定冲击。 陈瑞明则认为开发商进军存量市场是“不得已的行为”。因为众多开发商并不具备专业的运营服务能力，所以他们希望能与酒店方合作，引入优势的品牌，以实现物业溢价。 沃恒燕从自有的酒店式公寓品牌莎玛为例，提出酒店式公寓并不是因政策而生，而是因需求而生。因为有这一客群的需要，所以酒店视其为全新的商机，一改传统的公寓服务从而进行创新与蜕变。“你不变就会被这个洪水淹没，就被淘汰，就淡出视野。”这是沃恒燕对于酒店式公寓诞生的理解。此外，沃恒燕认为酒店在积极发展酒店式公寓的同时，还是要守住自己的一方阵地“优质服务”，唯有这样才能在适应市场变化之外，拓展一片属于酒店的长租市场。 开发商该如何与运营方更好地合作 蔡云认为开发商被动进入存量地产开发的最终诉求是高收益率。完善的退出机制、资产证券化以及金融配置都是开发商在进入市场之前着重考虑的项目。所以酒店方对于物业的保值增值能力与融资能力都将被纳入开发商的考虑范畴。因为租赁式住房的市场层次较为丰富，开发商会在进入这一市场前会进行详尽的市场调查分析，并对酒店方进行考量。 沃恒燕提出酒店式公寓这一行业有着很多不同的客群层次。根据不同的客群打造不同的公寓品牌，并积极发展，将对酒店行业在租赁式住房市场的竞争中助力。 而这一客群层次首先得通过确定客群需求。因为客户的需求必然是越来越丰富的，作为酒店方就需要丰富自己的产品线，并创造粉丝效应。例如酒店式公寓就以长期旅居人群为主，则产品的打造也以这一类人群的需求为要点。 第二点则是酒店方与开发商之间的跨界合作，双方需要协作渗透租赁式住房市场。 第三点，沃恒燕提到酒店方需要不断地从产品的性价比、人文关怀以及服务不断地做创新与突破，强大立足于市场的根基。 陈瑞明提出在酒店方与开发商合作的基础上，提升运营服务效率当前的一个重要突破点。 3年以后，酒店式公寓市场将会迎来的变化 黄锦硕认为今后的酒店式公寓将迎来更为年轻的用户群体。此外，便是酒店方与开发商之间将建立互评机制，促进合作。 蔡云也对这一观点表示赞同，在今后的合作运营中，开发商与酒店业之间也必定会有磨合。因为在酒店式公寓这一产品的打造过程中，对于管理费用以及盈利的分成比例是两方合作中的一个关键节点。但今后市场发展更加成熟之后，这一分成比例将更加平衡，从而达到一种平衡，实现双方供应的特点。 沃恒燕则认为作为酒店方如何将与开发商之间的合作利益最大化才是其中的重点。在精心筛选的客群中将产品以及服务运营到极致才是这一合作价值最大的表现。 陈瑞明认为未来双方合作还必须将创意与服务相结合，也就是在跨界方面进一步融合发展。 最后蔡云谈到未来的存量地产运营市场，将会有更多的酒店方一类的服务式企业进入，并深耕其中积极应对多样的市场变化。 作为开发商在进入这一市场之后，需要尊重市场发展规律，行业规律并最终酒店方提供的服务。 作为酒店业则需要迎合未来市场发展的这个市场需求的中高端人群，或者年轻一代的旅居人群。年轻市场，老龄市场，旅居人员市场，商务人群市场......用蓝海形容租赁式住房市场在当下仍是非常适合的。 |
